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Sigue la Tendencia Bajista del Mercado Inmobiliario en España.Bajada adicional de un 22% en los próximos 3 años según RR de Acuña y Asociados

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Sigue la Tendencia Bajista del Mercado Inmobiliario en España. Bajada adicional de un 22% en los próximos 3 años según RR de Acuña y Asociados

Hoy ha sido presentado el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español. Este esperado informe redactado por la prestigiosa consultoría RR de Acuña y Asociados es una llamada al orden y un balde de agua fría para los sectores que sin mayor base y con exceso de  voluntarismo sostienen que la industria  inmobiliaria está en franca recuperación.

Si nos atenemos en el documentado estudio de la consultora la percepción que se tiene no es alentadora a pesar de que su presidente declara en el capítulo III.1.  Tendencias: Las Ventas y el Stock de la presentación que su visión es optimista.

Se basa en ello diciendo que: .... "Nuestra previsión es optimista teniendo en cuenta el crecimiento de la demanda (pirámide de la población invertida que determina una caída en la generación de hogares frente a un incremento de las herencias que, en diez años, igualará a la demanda) y porque se han estimado a la baja las adjudicaciones y daciones en pago."

O sea que es un optimismo con reservas ya que la pirámide invertida no significa otra cosa más que habrá un descenso de población en España ya que,  según refleja el informe del INE de 22 de noviembre de 2013 , se prevé un caída poblacional de 2,6 millones de personas en los próximos 10 años. Por lo tanto menos gente menos hogares. Además el incremento de las herencias inyectará inmuebles en el mercado y este hecho solo será mitigado por la estimación a la baja del ingreso en el mercado de inmuebles por fallidos bancarios.

El informe sostiene que si se consideran las previsiones de empleo de Eurostat y otros organismos, más el ajuste de  precios esperado, el crecimiento resultante sobre ventas netas será de un 24% hasta 2016.

Si a las ventas totales para el período, viviendas que salen del mercado,  se les deduce las viviendas que entran como consecuencia de las acabadas más la adquisición de activos bancarios y las herencias el resultado será que se reducirá el stock existente en 2013 de 1.727.000 viviendas a 1.572.000 viviendas en 2.016. Un total de 155.000 viviendas menos, un 9%, tal como se puede apreciar en los dos gráficos siguientes.

Tendencia Ventas Netas vs. Stock

Datos en miles de viviendas

Tendencia de Ventas vs Stock 2014-06-25_16-11-37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tendencia del Stock de Vivienda

Datos en miles

Tendencia del Stock de Vivienda 2014-06-25_16-13-06

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El gráfico anterior refleja la tendencia del stock, pero ¿Cuál será la tendencia de la disolución de dicho stock?

Será la demanda la que lo determine....

El Ratio temporal de Disolución del Stock, esto es el índice que nos indicará la velocidad de dicha disolución, se define por un cociente cuyo numerador es el stock total de viviendas y su denominador el número de viviendas vendidas cada año.

Los resultados del cuadro siguiente desarrollado por el estudio de RR de Acuña ofrece la situación en el año 2013 y su probable evolución hasta 2016.

Estos resultados muestran el acumulado Total nacional que es la sumatoria de tres Áreas de Estudio: Área Metropolitana, Área de Costa y el Resto de Áreas discriminado en los dos grandes grupos, Vivienda Nueva y Vivienda de Segunda Mano o Usada.

Tendencia Disolucion de Stock 2013_2016 RR de Acuña

La conclusión que se desprende del estudio es que el ratio de disolución de stock disminuye con el paso del tiempo, que la disolución del stock es más rápido para las viviendas nuevas que para la usadas y que el año 2016 el ratio nacional será de 2,4 años para las viviendas nuevas, de 4,1 para el total sin diferenciar y de 4,9 años para las usadas con lo cual el horizonte de disolución se situará entre los años  2019 y 2021

En cualquier caso como el mercado y su comportamiento es muy heterogéneo habrá zonas donde la disolución del stock estará en 1 año y otras por encima de 15.

Es de destacar que el comportamiento de los precios a la baja y el mayor esfuerzo financiero motivado por la pérdida de exenciones fiscales más el deterioro de los salarios, que ya comentaba hace ya un año, seguirán empujando esta tendencia. La nueva reforma tributaria que entrará en vigor en 2015 colaborará con la tendencia bajista para lo que resta del año.

A ello se unirá que los activos bancarios seguirán incrementándose lo que empujará los precios a la baja para forzar ventas.

Por lo tanto la previsión es que los precios se mantendrán a la baja dado que la oferta se mantendrá o aumentará ligeramente y solo venderá aquel que lo haga más barato.

Vídeo: Cómo Vender En Una Semana
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