Mercado Inmobiliario Español. Se Confirma La Estabilización y Normalización.

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Si el El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Españo 2015 de RR de Acuña y Asociados se mostraba muy comedido respecto de la pretendida reactivación inmobiliaria, el informe redactado por Santiago Carbó Valverde y Francisco Fernández de la FUNCAS (Fundación de las Cajas de Ahorro) arroja aún más luz sobre la situación actual y su potencial evolución a medio (y tal vez largo) plazo coincidiendo en gran medida con los resultados del mencionado estudio.

Desde mi punto de vista de su lectura se pueden extraer 2  conclusiones significativas:

  1. No se puede hablar de una recuperación del mercado inmobiliario sino de una estabilización del mismo
  2. Las transacciones no son en sí comparables con las que se producían en los años anteriores a la burbuja inmobiliaria. (Sólo un tercio aproximadamente de ellas cuenta con financiación hipotecaria)

Indudablemente el indicador al que se presta especial atención en relación a la evolución del mercado inmobiliario es el precio de la vivienda. Como estudio documentado que es hace referencia a la dificultad que representa analizar las estadísticas de precios por su diversa metodología ya que todas presentan alguna limitación.

Existen tres grandes grupos de estadísticas

  • Estadísticas basadas en tasaciones. En este grupo destacan las del Ministerio de Fomento y las privadas tales como Tinsa, Sociedad de Tasación, etc
  • Estadísticas basadas en precios de compraventa. Son las que elabora el INE (Instituto Nacional de Estadística) o entidades privadas como Tecnocasa. Pueden integrarse también en este grupo los indicadores obtenidos por escrituras de compraventa firmadas en notarías.
  • Estadísticas basadas en precios de oferta. Surgen de los precios de los anuncios publicados principalmente en portales web como Idealista y Fotocasa.

De los datos del Ministerio de Fomento parece deducirse que la mayor parte del ajuste de precios podría haberse ya realizado pero no hay evidencias de un repunte en los precios, ni significativo ni sostenido.  De los datos del INE puede apreciarse una variación irregular reciente con tendencia a una estabilización de precios más que a una recuperación. Pero hay discrepancias. El colegio de Registradores señala un aumento del precio del 5,1% interanual en el segundo trimestre de 2015 mientras que el portal Idealista registró una caída del 0,6% en el mes de agosto. Tinsa eleva esta caída al 0,9%.

En todo caso hay que señalar la importancia de los indicadores regionales por áreas geográficas (en este aspecto el estudio coincide significativamente con los resultados de RR de Acuña 2015). Si bien las grandes ciudades constituyen una excepción, la caída en áreas urbanas sugiere que el ajuste continúa en buena parte del país, aunque pueda estar agotando su recorrido.

Una de las conclusiones del estudio, el punto 2 mencionado más arriba, es particularmente importante y significativo porque matiza las transacciones y su financiación lo que no es un tema menor porque nos habla de la naturaleza de las transacciones. Del perfil del comprador.

Se trata del ratio "Viviendas Hipotecadas/Viviendas Vendidas"

En los años anteriores a la crisis se encontraba en torno a la unidad o incluso la superaba lo que sugiere que la actividad financiera hipotecaria trascendía en muchas ocasiones la propia financiación de la compra. Sin embargo esta ratio ha caído de forma considerable llegando a un mínimo de 0,22 en julio de 2013 encontrándose en junio de 2015 en 0,34.

Esto indica que buena parte de las transmisiones de viviendas en los últimos años se están realizando en efectivo y, muy probablemente, un número importante de ellas no están siendo realizadas por hogares sino por inversores especializados.

En la entrada Una Burbuja Lejana los autores del estudio concluyen diciendo que ...."Todos los datos analizados apuntan a que el mercado inmobiliario en España ha entrado en una fase de estabilización y apunta hacia una normalización que comprende una contribución mayor de la construcción, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación natural en la estructura productiva de España. Este proceso será progresivo también, porque la financiación de la demanda se ve afectada por el proceso de desapalancamiento de la economía y por una tasa de desempleo aún elevada que condiciona significativamente el riesgo de crédito."

Desde luego esta percepción es muy realista y coincide con mi percepción del mercado inmobiliario actual. Le invito a conocerla más en detalle en el vídeo donde explico mi fórmula para vender cualquier propiedad en cualquier nicho de mercado al precio más alto. Independientemente de la situación del mercado inmobiliario.

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