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Fitch vaticina una bajada del 15 al 20% en el precio de la vivienda en España

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Terminaba ayer de escribir un post recogiendo las previsiones hechas por R.R. de Acuña Asociados en abril de 2007 cuando cae en mis manos este Special Report de la agencia Fitch cuyo título es:

"Fitch Residential Mortgage Briefing /Global Market Outlook for Housing and Mortgage Lending"

Fitch Resumen sobre  Hipotecas Residenciales / Perspectivas del Mercado Mundial de la Vivienda y los Préstamos Hipotecarios

La primera línea del informe destaca en el título:

La Periferia de la Eurozona Sufre Más

Las valoraciones de Fitch anticipan diversidad en los precios de la vivienda y el comportamiento de las hipotecas residenciales a través del planeta. Se mantiene una considerable preocupación con los mercados periféricos de la eurozona (España, Portugal, Grecia, Irlanda e Italia) donde Fitch anticipa una depresión de los préstamos hipotecarios, una caída continua de los precios de las casas y presión sobre los ingresos y la confianza del consumidor. Las perspectivas para otros mercados es más estable, notable para Alemania y Australia, mientras que para USA se espera un cambio favorable ("turn a corner") en 2013.

Así como la alegría prestamista colaboró en la formación de la burbuja inmobiliaria la actual restricción crediticia ayuda a empujar los precios  a la baja. En el cuadro siguiente se puede apreciar como la previsión en el descenso del volumen de préstamos va parejo con el del precio de la vivienda.

La previsión de préstamos hipotecarios para el 2013 se ha calculado como un porcentaje del año pico y el descenso de precios en porcentaje tomando como base el primer semestre de 2012 (H112)

Perspectiva de Préstamos Hipotecarios vs. Expectativa de Precios

Fuente: Fitch - Perspectiva de Préstamos Hipotecarios versus Expectativa de Precios

El comportamiento del mercado estará fuertemente influenciado por decisiones políticas. Esto incluye limitaciones en las ejecuciones hipotecarias o en la condonación de deudas, especialmente en Irlanda, Grecia y más recientemente en España. Asimismo se verá afectado por las medidas de austeridad en las finanzas públicas, los recortes en servicios sociales y salarios, asistencia a parados y retirada de deducciones fiscales. El descenso de los tipos de interés y de los precios es un factor positivo para que se produzcan transacciones inmobiliarias especialmente en USA e Irlanda aunque menos en España y Portugal. Sin embargo el endurecimiento de las condiciones de los préstamos restringirán las posibilidades de que los nuevos compradores puedan aprovecharse de estas ventajas.

Em relación con la morosidad sostiene Fitch que existirá un variado rango de posibilidades. En los mercados más sólidos de Europa como Alemania, Bélgica, Francia, Holanda e inclusive UK la morosidad estará entre el 2% y el 6% para las hipotecas residenciales. Los mercados más débiles como Italia, Portugal y España verán ratios entre el 9% al 11% . La peor parte se la llevarían Irlanda y Grecia donde la morosidad llegaría a alcanzar cotas del 21% y el 18% respectivamente.

Además Fitch está vigilando estrechamente el mercado Español. Tal como ocurre con Irlanda en España existe un sobreoferta de inmuebles lo cual, en combinación con el alto desempleo y los recortes puestos en marcha por el gobierno aumentarían los impagos. Además sostiene que la aparición de un nuevo decreto suspendiendo el desalojo de prestatarios con impagos acompañado del empeoramiento de las condiciones del mercado residencial produce una gran preocupación sobre la aparición de nuevas restricciones en los procesos de ejecución hipotecaria.

Un Débil PIB Pesará Sobre el Mercado Hipotecario y Residencial en la Periferia

La agencia Fitch continúa echando sombras sobre la recuperación global de la economía. Sostiene que indicadores de alta frecuencia resaltan el aspecto negativo y los riesgos a los que se enfrenta la recuperación global de la economía. Fitch predice que a pesar de la intervención de los bancos centrales en septiembre (2012) el crecimiento económico en las economías más avanzadas será muy lento con un 0,9% en 2012, con una modesta aceleración del 1,2% en 2013 y el 1,9% en 2014. La previsión de crecimiento global de Fitch es del 2,0% en 2012, 2,4% en 2013 y 2,9% en 2014.

El crecimiento más fuerte estará fuera de Europa. En Australia un ratio de crecimiento del 3% suena creíble gracias en gran parte al actual boom de las materias primas y particularmente a inversiones a gran escala en proyectos relacionados con el carbón, el hierro y el licuado de gas natural.  Esto unido a la fuerte apreciación del tipo de cambio posiblemente de como resultado que el PIB australiano llegue casi a doblarse para el período 2009-2014.

Sin embargo para la Eurozona Fitch pronostica estancamiento con un decrecimiento del 0,1% para 2013 y una recuperación del 1,2% en 2014. El estrechamiento del acceso a créditos y la consolidación fiscal han debilitado el tejido social y los ánimos de los emprendedores y de las familias están por los suelos en la periferia mientras que el crecimiento se frena en los países centrales.

En los próximos 2 años se verá una recuperación lenta en los países centrales de Europa. Como contraste Fitch anticipa una recesión continuada en España, Portugal, Grecia e Italia antes de que se materialice una recuperación a partir de la segunda mitad de 2013.

Precio de la Vivienda - La Periferia Es La Zona Más Débil

Fitch espera debilidad en el precio de las viviendas en la mayoría de los países aunque en diferentes grados. El grupo con las previsiones más pesimistas con declinaciones adicionales en los precios de las viviendas de entre el 15-20% respecto del primer semestre de 2012 incluye a los dos países con el inventario mayor - Irlanda y España- así como Grecia. El acceso a las hipotecas se verá muy limitado en los tres países. El descenso previsto en Italia y Portugal es del 13%. El mercado de viviendas seguirá sufriendo a causa de la presión sobre los ingresos y el descenso en la confianza del consumidor. En Gran Bretaña, Francia, Bélgica y Holanda el descenso será más suave y no mayor del 10%. El trío más fuerte según Fitch lo integran Alemania, Australia y USA. Para Alemania las perspectivas del precio de la vivienda son positivas para el corto y medio plazo luego de casi dos décadas de estancamiento. En los USA los precios se están estabilizando luego de cinco años de agudas caídas hacia un precio sostenible para los dos próximos años aunque con significativas diferencias regionales. En Australia la previsión es que los precios se mantengan estables.

Fuente: Fitch Ratings Nominal House

Fuente: Fitch Ratings Nominal House Price Descenso Previsto en el Precio de las Viviendas

Durante el año pasado el crédito en España, Portugal e Italia se ha ido contrayendo. Esto refleja las limitaciones en la provisión de crédito en Italia y Portugal. Sin embargo, destaca Fitch, en el caso de España la debilidad es aun más fuerte dado que se encuentra tanto en la oferta como en la demanda de crédito. La agencia pronostica que esta tendencia negativa continuará tanto en Portugal como en España.

Precio de la Vivienda en España versus Accesibilidad

Fuente Fitch: Precio de la vivienda en España Precio vs. Accesibilidad

Fuente Fitch: Precio de la vivienda en España Precio vs. Accesibilidad

 El Precio de La Vivienda En España: Tensión por el Desequilibrio entre Oferta y Demanda

Según el informe Fitch, desde el comienzo de la crisis financiera el número de propiedades vendidas en España se redujo en un 70% mientras que los precios descendían un 25% en valor nominal. Esta tendencia negativa continuará debido a una sobreoferta de viviendas estimada en 1.000.000 de unidades. Esta tendencia continuará alimentada por las adjudicaciones de inmuebles de la banca española comenzada en el 2008 y el continuo proceso de desapalancamiento del sector financiero el cual se manifiesta restringiendo a los potenciales compradores el acceso al crédito. Tomará muchos años para que sea absorbido el stock de propiedades disponibles inclusive aunque se volviera a los niveles de picos de venta previos a la actual crisis.

El esfuerzo financiero de compra calculado por el Banco de España que relaciona el precio de la vivienda con el ingreso bruto de las familias (cantidad de años de renta bruta que una familia debe dedicar al pago de una vivienda) ha mejorado desde los 7,7x (años de renta bruta) en 2007 a los  6,0x (años de renta bruta) debido a la continua caída de los precios y a pesar de la declinación de los ingresos disponibles. El DTI (Debt To Income) ratio de esfuerzo que relaciona la deuda mensual con los ingresos brutos mensuales se ha mantenido relativamente estable en relación con la etapa precrisis al haberse ampliado los plazos de pago durante la burbuja inmobiliaria y los bajos intereses desde 2009.

Sin embargo la accesibilidad a la hipotecas se mantiene relativamente reducida comparada con los niveles históricos promedio. Ficht estima que el ratio de accesibilidad del Banco de España debería alcanzar un nivel de 4,5x a 5,0x para que los precios se estabilicen.

Tasas de Interés Hipotecario e Impagados

Fitch: Intereses Hipotecarios en España e Impagados

Fitch: Intereses Hipotecarios en España e Impagados

Ratios Hipotecarios - No se prevén grandes cambios para el 2013

Una revista al histórico de datos revela una alta correlación entre las tasas de interés de las hipotecas y los índices de retraso en los pagos. La mayoría de los préstamos hipotecarios en España están sujetos a un interés variable relacionado con el Euribor de tal manera que su comportamiento es altamente dependiente de la evolución de las tasas de interés.

Fitch no espera que las tasas de interés se incrementen significativamente en el corto plazo pero destaca que el mercado hipotecario español si que es extremadamente vulnerable a su aumento a largo plazo. Lo que si es probable es que el desempleo produzca impagados durante 2013. A noviembre de 2012 se contabilizaron cerca de 1,7 millones de hogares donde todos los miembros de la familia estaban en paro.

Fitch pronostica que la situación se deteriorá marcadamente en 2013 dadas las sombrías perspectivas relacionadas con el desempleo en general y la cancelación de las ayudas a los parados de larga duración.

Volumen de Créditos Hipotecarios y Cancelaciones de Préstamos

Fitch Volumen de Hipotecas versus % Cancelaciones

Fitch Volumen de Hipotecas versus % Cancelaciones

Evolución de los préstamos hipotecarios - Descenso Acusado

En cuanto a la evolución de los préstamos hipotecarios Fitch pronostica un fuerte descenso. Con un montante de alrededor del 20% del volumen de préstamos que se concedían en los años donde se produjeron los picos. Al mismo tiempo los niveles de endeudamiento ha descendido de forma insignificante manteniéndose en niveles históricamente altos sobre el 60% del PIB. El bajo desapalancamiento se explica parcialmente por los extensos plazos de amortización de las hipotecas en España cuyo promedio se sitúa en 28 años en el pico del mercado hipotecario.

Fitch pronostica que el volumen de préstamos se mantenga bajo en los próximos 2 a 3 años como consecuencia de la lentísima recuperación económica y la persistente necesidad de la banca de desapalancarse.

La Cancelación de Préstamos Se Mantendrá en Niveles Bajos

El mercado hipotecario español ha mostrado un marcado descenso en el ratio de cancelaciones de préstamos seguido de un fuerte descenso en la disponibilidad de créditos y a pesar del descenso de las penalizaciones por cancelación. En comparación a mediados de 2006 el mercado experimentó un tendencia creciente en la cancelación de préstamos que alcanzó un promedio de entre el 12%-14% durante el primer trimestre de 2006.

Desde entonces el descenso fue significativo hasta los actuales niveles del 3,0%-3,5% como consecuencia del limitado acceso a nuevos préstamos y las oportunidades de refinanciación así como la iliquidez del mercado inmobiliario. Adicionalmente los márgenes para las nuevas hipotecas se han incrementado dado el alto coste de los fondos para la mayoría de los bancos españoles.

Fitch prevé que el ratio de cancelaciones de préstamos se mantenga bajo en el medio plazo. Como se puede apreciar en el gráfico precedente el descenso de cancelaciones sigue muy de cerca la tendencia de la concesión de préstamos.

Quienes realmente quieran vender en el mercado actual tendrán que ajustar notablemente el precio de sus propiedades    ante la debilidad de la demanda calificada: Compradores motivados y financieramente capacitados.

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