Mercado Inmobiliario Español. Se Confirma La Estabilización y Normalización.

Si el El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Españo 2015 de RR de Acuña y Asociados se mostraba muy comedido respecto de la pretendida reactivación inmobiliaria, el informe redactado por Santiago Carbó Valverde y Francisco Fernández de la FUNCAS (Fundación de las Cajas de Ahorro) arroja aún más luz sobre la situación actual y su potencial evolución a medio (y tal vez largo) plazo coincidiendo en gran medida con los resultados del mencionado estudio.

Desde mi punto de vista de su lectura se pueden extraer 2  conclusiones significativas:

  1. No se puede hablar de una recuperación del mercado inmobiliario sino de una estabilización del mismo
  2. Las transacciones no son en sí comparables con las que se producían en los años anteriores a la burbuja inmobiliaria. (Sólo un tercio aproximadamente de ellas cuenta con financiación hipotecaria)

Indudablemente el indicador al que se presta especial atención en relación a la evolución del mercado inmobiliario es el precio de la vivienda. Como estudio documentado que es hace referencia a la dificultad que representa analizar las estadísticas de precios por su diversa metodología ya que todas presentan alguna limitación.

Existen tres grandes grupos de estadísticas

  • Estadísticas basadas en tasaciones. En este grupo destacan las del Ministerio de Fomento y las privadas tales como Tinsa, Sociedad de Tasación, etc
  • Estadísticas basadas en precios de compraventa. Son las que elabora el INE (Instituto Nacional de Estadística) o entidades privadas como Tecnocasa. Pueden integrarse también en este grupo los indicadores obtenidos por escrituras de compraventa firmadas en notarías.
  • Estadísticas basadas en precios de oferta. Surgen de los precios de los anuncios publicados principalmente en portales web como Idealista y Fotocasa.

De los datos del Ministerio de Fomento parece deducirse que la mayor parte del ajuste de precios podría haberse ya realizado pero no hay evidencias de un repunte en los precios, ni significativo ni sostenido.  De los datos del INE puede apreciarse una variación irregular reciente con tendencia a una estabilización de precios más que a una recuperación. Pero hay discrepancias. El colegio de Registradores señala un aumento del precio del 5,1% interanual en el segundo trimestre de 2015 mientras que el portal Idealista registró una caída del 0,6% en el mes de agosto. Tinsa eleva esta caída al 0,9%.

En todo caso hay que señalar la importancia de los indicadores regionales por áreas geográficas (en este aspecto el estudio coincide significativamente con los resultados de RR de Acuña 2015). Si bien las grandes ciudades constituyen una excepción, la caída en áreas urbanas sugiere que el ajuste continúa en buena parte del país, aunque pueda estar agotando su recorrido.

Una de las conclusiones del estudio, el punto 2 mencionado más arriba, es particularmente importante y significativo porque matiza las transacciones y su financiación lo que no es un tema menor porque nos habla de la naturaleza de las transacciones. Del perfil del comprador.

Se trata del ratio "Viviendas Hipotecadas/Viviendas Vendidas"

En los años anteriores a la crisis se encontraba en torno a la unidad o incluso la superaba lo que sugiere que la actividad financiera hipotecaria trascendía en muchas ocasiones la propia financiación de la compra. Sin embargo esta ratio ha caído de forma considerable llegando a un mínimo de 0,22 en julio de 2013 encontrándose en junio de 2015 en 0,34.

Esto indica que buena parte de las transmisiones de viviendas en los últimos años se están realizando en efectivo y, muy probablemente, un número importante de ellas no están siendo realizadas por hogares sino por inversores especializados.

En la entrada Una Burbuja Lejana los autores del estudio concluyen diciendo que ...."Todos los datos analizados apuntan a que el mercado inmobiliario en España ha entrado en una fase de estabilización y apunta hacia una normalización que comprende una contribución mayor de la construcción, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación natural en la estructura productiva de España. Este proceso será progresivo también, porque la financiación de la demanda se ve afectada por el proceso de desapalancamiento de la economía y por una tasa de desempleo aún elevada que condiciona significativamente el riesgo de crédito."

Desde luego esta percepción es muy realista y coincide con mi percepción del mercado inmobiliario actual. Le invito a conocerla más en detalle en el vídeo donde explico mi fórmula para vender cualquier propiedad en cualquier nicho de mercado al precio más alto. Independientemente de la situación del mercado inmobiliario.

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Estabilización del Precio de la Vivienda según El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2015 Español de RR de Acuña y Asesores Bien la Vivienda Nueva Mal la Usada

Estabilización del precio de la vivienda según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2015 Español de RR de Acuña y Asesores. Bien la vivienda, nueva mal la usada

El pasado 16 de septiembre fue presentado a los medios el El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2015 Español de RR de Acuña y Asesores, consultoría de referencia en el sector, el cual desvela la dinámica de dos velocidades que marcará el desarrollo del mercado de la vivienda en España para los próximos años

En su introducción dice que:

"Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio de 2014 ha marcado un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario que supone un cambio de tendencia para los desequilibrios generados entre la oferta y la demanda desde el 2007."

Lo cual es sin duda una buena noticia que sin embargo es matizada en el párrafo siguiente donde expresa que...

"La recuperación económica de nuestro país empieza a coger fuerza y son continuas las noticias sobre el avance de la economía en su conjunto y en el empleo. Estas mejoras económicas ya tienen un impacto favorable sobre el sector inmobiliario, pero aún no son suficientes para aseverar el total saneamiento del sector inmobiliario, y máxime cuanto observamos el volumen de stocks acumulados a la venta y la deslocalización geográfica entre la oferta de ciertos inmuebles y la demanda."

El por qué de este matiz se explica en los datos que el anuario presenta más adelante sobre el stock de viviendas existente y sus escasas posibilidades de disolución según qué áreas por dos motivos

  • La debilidad de la demanda (en especial la solvente)
  • La deslocalización geográfica entre la oferta y la demanda. Lo que es lo mismo que decir que existe un gran stock de viviendas sin demanda posible y prácticamente indisoluble

El párrafo final de la presentación dice

"....adelantamos que el restablecimiento del equilibrio y el crecimiento previsto para el sector inmobiliario será lento y que habrá distintas velocidades según las áreas geográficas que analicemos. En gran parte de estas áreas los precios seguirán descendiendo como consecuencia del desajuste de oferta con demanda, y así continuarán hasta alcanzar el nuevo equilibrio. Por otra parte, en otras áreas, en las que hay demanda (las menos), elnuevo equilibrio ya se ha alcanzado y se comienzan a registrar subidas de precios e incluso la construcción de nuevas promociones."

Lo cual es un serio aviso para navegantes.... En el cuadro siguiente, obtenido de la presentación en prensa del Anuario 2015 de RR de Acuña me he permitido añadir algunas puntualizaciones con objeto de hacer hincapié en el mensaje que sus datos contienen.

RR de Acuña Evolucion Stock Viviendas 2011-2014

El informe completo de RR de Acuña puede verlo aquí

Como se puede apreciar el comportamiento del stock de viviendas es muy distinto en función del grupo en el que se encuentra, Vivienda Nueva o Usada y su situación geográfica, Área Metropolitana, Costa u Otras.

La vivienda nueva ha reducido su stock en todas las áreas mientras que la vivienda usada lo ha aumentado.

A 2014 el stock de viviendas refleja 502.000 viviendas Nuevas y 1.154.000 Usadas lo que arroja un stock total de  1.650.000 unidades de vivienda.

A la luz de los datos se puede concluir que 2014 marca un hito hacia la estabilización de precios que no será general sino matizada por la situación geográfica, la cual afectará tanto a la vivienda nueva como la usada, que no se espera que el stock de viviendas se diluya en el medio plazo, salvo en ciertas áreas y que el mercado estará dominado por una elevada oferta que seguirá ejerciendo una fuerte presión a la baja de los precios o al freno de su crecimiento.

Se puede decir que el mercado continúa con la inercia de las tendencias ya detectadas en el  anuario de 2014 de la consultoría

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La compraventa de viviendas se incrementó un 10,70% en julio pero su precio se contrajo un 2,40%

La compraventa de viviendas sube en julio y el precio de la vivienda baja

Si consulta en cualquier buscador de internet por el precio de la vivienda (en España claro), si sube o si baja o cual es su situación encontrará todo tipo de información contradictoria.

Sin embargo si se remite a los datos estadísticos que publica el Consejo General del Notariado que reflejan los precios (no confundir con valores) en los que se escrituran las viviendas la situación es clarificadora. Son hechos constatables.

Y los hechos vuelven a confirmar las previsiones de junio de 2014 del anuario estadístico de la vivienda de RR de Acuña y Asociados que decía sencillamente: Las compraventas aumentarán porque los precios seguirán bajando. En agosto los datos eran similares.

En los siguientes gráficos se pueden ver tanto la evolución de la venta de viviendas como el número de compraventas

Evolucion Compraventa Viviendas Septiembre 2015

Número

El precio promedio por m2 de las viviendas vendidas fue de 1.247 €, lo que supone una caída interanual del 2,4% y una acumulada del 33,9% desde el comienzo de la crisis en 2007

De momento no hay señales de que esta tendencia pueda invertirse. Para ello deberían producirse hechos que hoy se ven inciertos como el descenso del paro acompañado de empleos de calidad con contratos indefinidos y salarios altos que permitieran el ahorro y el acceso a la financiación.

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